НДС в сфере ЖКХ в 2026 году: новые правила и рост тарифов

С 1 января 2026 года вступают в силу значительные изменения налогового законодательства, которые напрямую коснутся жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ). Для управляющих компаний (УК), ТСН и ЖСК главное нововведение — появление обязанности платить налог на добавленную стоимость (НДС).

Эта обязанность, а также повышение общей ставки налога, окажут влияние на размер платежей за коммунальные услуги.

Кто станет плательщиком НДС и по какой ставке?

Основное изменение касается управляющих организаций, применяющих Упрощенную систему налогообложения (УСН). Если их доходы за 2025 год превысят установленный порог, они автоматически станут плательщиками НДС.

Ключевое изменение: порог для освобождения от НДС снижается

• Раньше (2025 год): Освобождение от уплаты НДС при доходе до 60 млн рублей в год.
• С 2026 года: Освобождение действует только при доходе не более 20 млн рублей.
• На будущее: Порог будет снижаться и далее: до 15 млн рублей в 2027 году и 10 млн рублей в 2028 году.

По словам экспертов, большинство управляющих компаний на рынке имеют доход выше 20 млн рублей и с 2026 года обязаны будут платить НДС.

Для УК, впервые ставших плательщиками налога, будет действовать специальная пониженная ставка НДС в размере 5%. Такая ставка применяется, если годовой доход организации находится в диапазоне от 20 до 272.5 млн рублей.

Какие услуги ЖКХ облагаются НДС, а какие освобождены?

Не все услуги в сфере ЖКХ облагаются налогом одинаково. Правила зависят от конкретного вида работ.

Услуги, которые НЕ облагаются НДС (освобождены от налогообложения):

• Коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение, газоснабжение), предоставляемые УК жильцам, если сама УК приобрела эти ресурсы у ресурсоснабжающих организаций.
• Услуги по содержанию и ремонту общего имущества (например, уборка подъездов, текущий ремонт), если УК не выполняет их своими силами, а приобретает (заказывает) у сторонних специализированных подрядчиков.

Услуги, которые ОБЛАГАЮТСЯ НДС (при выполнении определенных условий):

• Работы (услуги) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, выполняемые силами самой управляющей компании. Если УК имеет собственных работников (сантехников, электриков, дворников) и выполняет эти работы самостоятельно, то такая деятельность подлежит обложению НДС.

Последствия изменений и рост тарифов

Новые правила приведут к росту расходов управляющих компаний. Эти затраты будут включены в тарифы для собственников жилья, что вызовет увеличение коммунальных платежей.

Повышение тарифов ЖКХ в 2026 году, согласно правительственным решениям, будет происходить в два этапа:

1. Первое повышение с 1 января 2026 года

• Средний рост составит +1.7% по всем регионам России.
• Это повышение напрямую связано с увеличением базовой ставки НДС с 20% до 22% с нового года.

2. Второе повышение с 1 октября 2026 года

• Основной рост тарифов запланирован на осень. Он будет различаться по регионам в зависимости от утвержденных предельных индексов.
• Прогнозируемый рост в этот период составит от 8% до 22% в зависимости от субъекта РФ.
• Эксперты в области ЖКХ отмечают, что совокупный рост тарифов для жителей отдельных регионов, включая оба этапа, может достичь 10–12% и более.

Как УК может включить НДС в тариф?

Включение суммы НДС в плату за жилищные услуги — это сложный процесс, который требует согласования с жильцами. По закону, изменить размер платы за содержание жилья можно только по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ОСС).

• Позиция контролирующих органов и судов: Минстрой России и судебная практика в большинстве случаев указывают, что одностороннее включение УК НДС в квитанции без решения ОСС является незаконным.
• Рекомендации для УК: Чтобы избежать споров и претензий, управляющим организациям рекомендуется заранее информировать собственников о предстоящих изменениях в законодательстве и инициировать проведение общего собрания для утверждения нового размера платы с учетом НДС.

Краткие выводы

1. Большинство УК станут плательщиками НДС с 2026 года из-за снижения порога освобождения до 20 млн рублей.
2. Ставка НДС для таких УК составит 5%.
3. НДС облагаются не все услуги: коммунальные ресурсы и услуги подрядчиков освобождены, а работы, выполняемые силами самой УК, — облагаются.
4. Тарифы вырастут дважды: сначала на 1.7% из-за повышения ставки НДС, затем осенью — в рамках региональной индексации.
5. Повысить плату можно только через общее собрание собственников, одностороннее изменение тарифов незаконно.